LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO DELLA CASA A PARTIRE DAL 2014
Cosa é cambiato per chi compra ...
Ecco le modifiche fiscali, entrate in vigore dal 1° gennaio 2014.
Tipo di immobile | Venditore | Iva | Imposte | |
---|---|---|---|---|
Registro | Ipotecaria + catastale | |||
Prima casa | Impresa costruttrice | 4% | 200 € | 200 € + 200 € |
Privato o altri | - | 2% | 50 € + 50 € | |
Seconda casa | Impresa costruttrice | 10% | 200 € | 200 € + 200 € |
Privato o altri | - | 9% | 50 € + 50 € |
Imposta di registro o Iva?
L'imposta di registro si paga se chi ci vende la casa è un privato, un'impresa non costruttrice che non ha eseguito i lavori di ristrutturazione, oppure un'impresa costruttrice che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori.
Si paga l'Iva se chi ci vende la casa è un'impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dalla fine dei lavori (o successivamente, nel caso in cui entro tale termine l'immobile sia stato locato per almeno 4 anni in regime di edilizia residenziale convenzionata).
L'imposta di registro mantiene l'agevolazione prevista a partire dal 2007, per la quale è possibile – alla stipula del rogito tra privati – indicare come base imponibile il valore catastale dell'immobile anziché la cifra pagata (questa possibilità non è applicabile, invece, laddove la vendita è soggetta a IVA, quindi quando la vendita avviene da impresa o non si riferisce ad immobili a uso abitativo quale i terreni, negozi o uffici. La base imponibile, in questi casi, sarà costituita dal prezzo di acquisto dell'immobile dichiarato nell'atto notarile e non sul valore catastale). Il "prezzo valore" si calcola rivalutando la rendita catastale del 5% e moltiplicando quanto ottenuto per 110 (acquisto prima casa) o per 120 (acquisto seconda casa). La richiesta va fatta dalla parti al momento della stipula dinanzi al notaio e in questo caso, quando la tassazione avviene sulla base catastale e non sull'effettivo importo, il notaio dovrà ridurre la propria tariffa del 30%. Se per l'acquisto dell'immobile è stato richiesto un mutuo, la base imponibile non potrà essere inferiore all'ammontare del mutuo.
Per chiarire meglio:
PRIMA CASA – acquisto da un privato
L'imposta di registro scende dal 3 al 2% del valore catastale dell'immobile e diminuiscono anche le imposte ipotecarie e catastali che in importo fisso passano da € 168 a € 50 ciascuna.
Ecco un esempio per chiarire meglio: acquisto di un immobile con valore catastale di € 50.000,00. Nel 2013 si pagavano € 1.836 di tasse (1.500 euro per l'imposta di registro e 336 euro per quelle catastali e ipotecarie). Dal 2014 la somma sarà di 1.100 euro (1.000 euro di imposta di registro, cioè il 2% e 100 euro per le tasse catastali e ipotecarie).
PRIMA CASA - acquisto da un costruttore
Nel caso della prima casa, se i lavori di costruzione sono terminati da meno di 5 anni, l'acquirente continuerà a pagare l'iva del 4% sul prezzo d'acquisto. L'imposta di registro, che era di 168 euro nel 2013, per il 2014 sale a 200 euro. Lo stesso aumento è previsto per la tassa catastale e per quella ipotecaria.
Se invece si acquista una prima casa da un costruttore dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori, ci sarà la possibilità di non applicare l'iva ma la nuova imposta di registro al 2% (in questo caso sul valore catastale); aumentano invece da 168 a 200 euro l'imposta catastale e l'ipotecaria.
SECONDA CASA – acquisto da un privato
L'imposta di registro sale al 9% ma l'imposta ipotecaria e quella catastale sono applicate in misura fissa di 50 euro ciascuna (prima erano pari, rispettivamente, al 2% e all' 1% del valore catastale dell'immobile).
Esempio: per l'acquisto di una seconda casa con valore catastale di € 50.000,00 nel 2013 l'acquirente pagava il 10% (il 7% di registro, il 2% per l' imposta ipotecaria e l'1% per quella catastale), per un totale di € 5.000,00. Nel 2014 invece si paga € 4.600,00 (il 9% per l'imposta di registro e 100 euro fissi per le tasse ipotecarie e catastali).
SECONDA CASA – acquisto da un costruttore
Comprando da un costruttore una seconda casa per la quale i lavori di sono terminati da meno di 5 anni, resta l'iva al 10% come nel 2013. L'imposta di registro, che era pari a 168 euro nel 2013, sale a 200 euro nel 2014 (uguale per le imposte catastali e ipotecarie).
Se invece la seconda casa viene acquistata da un costruttore dopo 5 anni dalla "fine lavori", si applica lo stesso regime previsto per le seconde case acquistate da un privato, quindi imposta di registro del 9%, mentre la tassa catastale e ipotecaria in misura fissa e ridotta, per un importo di 50 euro ciascuna.
I vari casi possibili e le aliquote applicabili sono schematizzati nelle tabelle che seguono. I valori riportati tra parentesi sono quelli vigenti fino al 2013, prima delle modifiche apportate dal Dlgs n. 23/2011e dalla Legge di stabilità 2014 (Legge n. 147/2013), il tutto come meglio spiegato dalla Circolare 2/E dell’Agenzia delle Entrate.
Per meglio comprendere i risultati di calcolo va evidenziato che l’imposta di registro, se calcolata in base ad aliquota, non può essere in ogni caso inferiore a € 1.000,00. l’imposta di registro in misura fissa è pari ad € 200,00.
Tipologia di immobile | Registro | Ipotecaria | Catastale | IVA |
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Venditore soggetto privato | ||||
Abitazione principale non di lusso | 2% (3%) | € 50 (€ 168) | € 50 (€ 168) | No |
Abitazione secondaria non di lusso | 9% (7%) | € 50 (2%) | € 50 (1%) | No |
Abitazione di lusso | 9% (7%) | € 50 (2%) | € 50 (1%) | No |
Altri immobili | 9% (7%) | € 50 (2%) | € 50 (1%) | No |
Venditore impresa costruttrice o ristrutturazione entro 5 anni da fine lavori | ||||
Abitazione principale non di lusso | € 200 (€ 168) | € 200 (€ 168) | € 200 (€ 168) | 4% |
Abitazione secondaria non di lusso | € 200 (€ 168) | € 200 (€ 168) | € 200 (€ 168) | 10% |
Abitazione di lusso | € 200 (€ 168) | € 200 (€ 168) | € 200 (€ 168) | 22% |
Altri immobili | € 200 (€ 168) | € 200 (€ 168) | € 200 (€ 168) | 22% |
Venditore impresa non costruttrice o vendita oltre 5 anni da fine lavori | ||||
Abitazione principale non di lusso | 2% (3%) | € 50 (€ 168) | € 50 (€ 168) | No |
Abitazione secondaria non di lusso | 9% (7%) | € 50 (2%) | € 50 (1%) | No |
Abitazione di lusso | € 200 (€ 168) | € 200 (€ 168) | € 200 (€ 168) | 22% |
Altri immobili | € 200 (€ 168) | € 200 (€ 168) | € 200 (€ 168) | 22% |
Valore su cui si calcolano le imposte di compravendita:
Imposte di registro, ipotecaria e catastale: Se l'acquirente è un privato, ovvero persona fisica che non agisce come titolare di partita iva, e si tratta dell'acquisto di un'abitazione, per cui l'atto di vendita non è soggetto ad IVA, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell'immobile, anziché dal corrispettivo pagato.
È possibile versare le imposte sulla base del valore catastale a condizione che nell'atto sia indicato l'effettivo importo pattuito per la cessione.
Diversamente se l'acquirente non è un privato oppure se la compravendita riguarda terreni, negozi e uffici, il calcolo delle imposte avviene sul prezzo dichiarato nell'atto d'acquisto.
La base imponibile per l'Iva: Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile non è costituita dal valore catastale, ma dal prezzo pattuito e dichiarato nell'atto dalle parti.
Ultimo aggiornamento (Venerdì 19 Giugno 2015 08:49)