LA TARDIVA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE
La mancata registrazione dei contratti di locazione nei termini previsti sconta una sanzione dal 120% al 240% dell'imposta di registro dovuta. Le sanzioni si riducono se ci si avvale dell'istituto del ravvedimento operoso.
I contratti di locazione di immobili devono essere registrati, in via cartacea o telematica, presso qualsiasi ufficio territoriale dell'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto o, se anteriore, dalla sua decorrenza, sia per obbligo normativo, sia per dargli data certa. Nel caso in cui il contratto non venga portato a registrazione nei termini stabiliti, dai soggetti obbligati alla registrazione, il contratto di locazione è da considerarsi nullo.
Per nullità del contratto deve intendersi la sua inopponibilità nei confronti di terzi in quanto, il contratto ha sempre forza di legge dalle parti ai fini civilistici (art. 1372 c.c.).
La Legge di stabilità 2015 (Legge n. 190/2014, art. 1, commi da 634 a 640) ha introdotto una serie di disposizioni volte a consentire un ravvedimento operoso con un limite temporale più ampio. Il ravvedimento operoso, infatti, è precluso solo se è già stato notificato un avviso di accertamento o un avviso di liquidazione, ovvero controlli automatizzati e controlli formali, cioè tutte le comunicazione di irregolarità (D.P.R. n. 600/1973, art. 36-bis e 36-ter; D.P.R. n. 633/1972, art. 54-bis).
L'imposta di registro è commisurata al canone pattuito ed è dovuta da chi registra il contratto, solitamente il proprietario, il quale può rivalersi sull'inquilino, se il contratto lo prevede, nella misura del 50% di quanto pagato. L'imposta di registro è dovuta nella seguente misura: fabbricati ad uso abitativo – aliquota del 2% sul canone di locazione. Se il locatore è una impresa ed applica l'Iva nel contratto di locazione, l'imposta di registro è dovuta nella misura fissa di € 200; fabbricati strumentali per natura – (ad esempio, un edificio industriale, uno studio professionale, ecc.), affittati da soggetti titolari di partita IVA, aliquota dell'1%; altri fabbricati – aliquota del 2%; fondi rustici – aliquota dello 0,5%.
L'imposta è dovuta con un minimo di € 67,00 al momento della registrazione (il rinnovo per le annualità successive non prevede alcun importo minimo) ed ogni anno, al rinnovo del contratto. E' tuttavia possibile versare l'imposta di registro per più annualità in un'unica soluzione fruendo, in tal caso, di una riduzione degli importi dovuti.
Ravvedimento per omessa registrazione: in caso di omessa registrazione di un contratto di locazione (registrazione dell'atto dopo i trenta giorni), la regolarizzazione avviene in due fasi, ovvero dapprima effettuando il versamento dell'imposta, maggiorata degli interessi legali, e della sanzione ridotta e successivamente chiedendo la registrazione dell'atto all'Agenzia delle Entrate. Il ravvedimento si perfeziona con l'ultimo adempimento, cioè con la richiesta di registrazione. È pertanto in relazione a tale adempimento che occorre verificare la tempestività della sanatoria e che non siano iniziate attività di controllo.
La sanzione piena va dal 120% al 240% dell'imposta dovuta (articolo 69, comma 1, DPR n. 131/1986). Per effetto del nuovo ravvedimento operoso si applicano le seguenti tipologie di sanzioni ridotte: sanzione del 12% (1/10) se il ritardo non supera i 90 giorni; del 15% (1/8) se il ritardo supera i 90 giorni ma non l'anno; del 17,14% (1/7) se il ritardo supera l'anno ma non i due anni; del 20% (1/6) se il ritardo supera i due anni.
Riepilogando, per la sanatoria di un contratto registrato oltre i termini previsti dalla normativa, occorre: il versamento dell'imposta, delle sanzioni, degli interessi legali, effettuato con il modello F24 ELIDE (cfr. risoluzione n.14/E del 24 gennaio 2014);la compilazione del modello RLI completo;il pagamento delle marche da bollo da € 16,00 ogni 100 righe o 4 facciate scritte con data di emissione non successiva alla data di stipula del contratto.
Ultimo aggiornamento (Lunedì 12 Ottobre 2015 19:36)