RENT TO BUY
Quando si compra casa insorgono spesso problemi di credito per gli acquirenti.
La difficoltà di pagare per intero il prezzo pattuito induce a ricercare strumenti alternativi che favoriscano la conclusione di un accordo.
Un ragionevole compromesso consiste nel concedere immediatamente il godimento dell’immobile ai futuri acquirenti, rinviando a un momento successivo, allorché il prezzo sia interamente pagato, il trasferimento del diritto di proprietà.
I vantaggi reciproci consistono:
soddisfacimento del bisogno abitativo;
alleggerimento dell’onere finanziario e manutentivo.
Le tipologie contrattuali ipotizzabili per perseguire tale risultato sono diverse:
la locazione con patto di futura vendita;
l’opzione di vendita, ovvero la vendita con riserva di proprietà;
la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
il preliminare a effetti anticipati;
il “rent to buy“.
Cos’è il rent to buy
Il rent to buy è un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.
Si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):
- la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile;
- la seconda è quella del trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore ed è solo eventuale: la norma, infatti, non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce, invece, al conduttore il diritto all’acquisto.
Il canone
Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.
Esempio: Si consideri la vendita di un appartamento del costo di 100.000 euro. Il canone mensile è convenuto in 1.000 euro mensili: una parte di questo prezzo, ad esempio 500 euro, viene dato per l’utilizzo, come se fosse una normale locazione, e come in una normale locazione questa parte si perde. Il residuo, cioè gli altri 500 euro, sono da considerarsi un acconto sul prezzo di vendita, per cui hanno l’effetto di ridurre il prezzo finale. Se dopo 5 anni il conduttore deciderà di acquistare l’appartamento non dovrà pagare 100.000 euro, ma 70.000 euro, perché 30.000 sono già stati pagati con la specifica componente dei canoni.
A quale tipo di immobile si può applicare
Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.
Può riguardare anche un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava su di esso; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo.
L’importanza della trascrizione
La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge, un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:
- un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo;
- un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.
- In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.
La trascrizione del rent to buy garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente.
Il subentro nella posizione del conduttore
Il rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare, che dà la facoltà al conduttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto.
Se il conduttore è inadempiente
In caso di inadempimento del conduttore agli obblighi dallo stesso assunti con la stipula di un rent to buy (tra i quali l’obbligo di pagare il canone), il concedente potrà, a sua scelta:
- avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto;
- chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.). nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un “obbligo di fare”, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile;
- chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.), sempreché l’inadempimento non sia di scarsa importanza.
Se il conduttore decide di non comprare l’immobile
Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto.
Di conseguenza il concedente avrà diritto:
- alla riconsegna dell’immobile;
- a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.
La restituzione dell’immobile
Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile.
Chi paga le imposte legate al possesso dell’immobile
Nel periodo dell’utilizzo, le imposte legate al possesso dell’immobile (ad esempio l’IMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti di locazione. La TASI, invece, va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun comune. La TARI (tassa sui rifiuti) è invece a carico del conduttore, che in quanto detentore dell’immobile, si avvale del servizio di raccolta dei rifiuti.
Nel rent to buy relativo a un immobile in costruzione, se l’impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro?
No: il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e se si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.
In alternativa al rent to buy sono oggi possibili altre formule di acquisto, che presentano i vantaggi e gli svantaggi sotto elencati:
PRO |
CONTRO |
Locazione con patto di futura vendita |
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Per chi acquista: |
Per chi acquista: |
Vendita con riserva di proprietà |
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Per chi acquista: |
Per chi acquista: |
Rent to buy |
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Per chi acquista: |
Per chi acquista: |
Vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale |
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Per chi acquista: |
Per chi acquista: |
Ultimo aggiornamento (Giovedì 23 Aprile 2020 14:49)